房地產獵頭公司談投資性房地產的博弈____2007年可謂是房地產的艱屯之際，調控“緊箍咒”一聲緊似一聲。可是，與此天壤之別的是，在股市中，尤其是下半年的股市中，房地產股卻與銀行股齊頭并進，成為了行情的主角。年關將近，房地產股更是身先士卒，乃至接連飆升。關于房地產股將來猜測的各種利好充滿商場，其間，2007年新管帳原則行將啟用的布景下的“財物重估增值”概念，好像成為了房地產股強悍的首要理由。 ?
可是，新管帳原則是不是真的讓一切的房地產股一夜“暴富”？商場對新管帳原則是不是存在誤讀？新管帳原則又將對哪些房地產上市公司或具有房地產的上市公司發生本質性利好？
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房地產獵頭公司焦點：公允價值法VS前史本錢法？
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房地產職業之所以被遍及以為是受新管帳原則影響最大的職業之一，其關鍵在于原則中關于“出資性房地產”可采納公允價值計量方法和管帳報表中須單列“出資性房地產”項意圖新規則。盡人皆知，從慎重性原則動身，曩昔管帳報表選用的都是市價和本錢“孰低法”。例如，出資房地產，購入本錢為1億元，如今漲到2億元了，按 “孰低法”，只需房地產不轉讓，賬面上只能是1億元；而新管帳原則將按“公允價值”核算，即市價真的增值到2億元，這塊房地產出資便可調整到2億元。
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那么，又何為“出資性房地產”？新管帳原則規則，“出資性房地產”是指能夠獨自計量和出售、為賺取房錢或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，如已租借的土地使用權、持有并預備增值后轉讓的土地使用權、已租借建筑物等。
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一起，新管帳原則還清晰了“非出資性房產”的領域：公司具有并自行運營而非租借的旅館飯館、自用房地產（為生產商品、供給勞務或許運營管理而持有的房地產，如公司的廠房和辦公樓，公司生產運營用的土地使用權，職工宿舍）、作為存貨的房地產（房地產開發公司出售的或為出售而正在開發的商品房和土地）等。
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關于“出資性房地產”，新管帳原則規則，公司的財政計量處置能夠選用前史本錢方法（按購入價計量），也能夠公允價值方法（按市價計量）。而只需滿意二個條件，即可采納公允價值計量方法：一、地點地有活潑的房地產買賣商場，出資性房地產能夠在房地產買賣商場中直接買賣；二、公司能夠從房地產買賣商場上獲得同類或相似房地產的商場報價及其他有關信息，然后對出資性房地產的公允價值做出科學合理的估量。
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能夠看出，關于大大都“出資性房地產”而言，在下一年若想選用公允價值計量方法并非難事。而采納公允價值方法，其“出資性房地產”不計提折舊或進行攤銷，以管帳期末其公允價值為根底調整其賬面價值，公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。換言之，在近年中國各地房價大幅上漲的布景下，假如具有“出資性房地產”的上市公司一旦選用公允價值，其成績會發生“三級跳”，屆時呈現每股收益3元乃至5元的公司均是能夠的。
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公允價值法盡管描寫出了誘人的將來，可是據不完全統計，具有“出資性房地產”公司在整個房地產上市公司中份額并不高，估量在10％擺布。絕大大都的房地產公司開發的房地產都是它的商品，是作為存貨而非出資物業。更進一步地說，因為新管帳原則的“靈敏”原則，具有出資型房產的上市公司下一年是不是會選用公允價值計量方法仍是一個疑問，相應地，公司成績是不是會呈現大幅溢價也值得商討。即使下一年能夠會有房地產上市公司選用新的公允價值方法，但因其間有著千差萬別，出資者對單個公司還應該區別對待。
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出資性地產：占比甚小 影響甚微盡管新管帳原則約好的是“出資性房地產”，但實踐上多為出資性房產，而很少有出資性地產。依據新管帳原則，出資性地產包括兩方面：已租借的土地使用權，指公司經過受讓辦法獲得的土地使用權，用以運營租借（不含融資租借）辦法租借；持有并預備增值后轉讓的土地使用權，是指公司經過受讓辦法獲得的、預備增值后轉讓的土地使用權。
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關于前者，咱們不難理解，可是關于后者，是有許多局限性的。因為中國土地一切權歸于國家，公司具有的僅僅土地使用權，假如在必定期限內不開發的擱置土地，國家要回收其土地使用權。因而，像出資房產相同先賤價吃進一塊地擱置兩三年以后再高價賣出，這是為國家所不允許。新管帳原則對此也作出了格外闡明：擱置土地不歸于持有并預備增值的土地使用權。依據《擱置土地處置辦法》的規則，擱置土地是指土地使用者依法獲得土地使用權后，未經原同意用地的人民政府同意，超越1年未開工開發締造的；或許是已開工開發締造但開發締造的面積占應開工開發締造總面積缺乏三分之一或許已出資額占總出資額缺乏25%且未經同意間斷開發締造接連滿1年的。當然，現實中，各地對擱置土地的年限界定均有所放寬，通常為二年。邇來武昌魚就布告就稱，因土地擱置時刻超越二年，其在鄂州市葛店開發區具有的面積為258691.1平方米國有土地使用權，能夠被鄂州市國土資源局回收。
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事實上，房地產獵頭公司認為在上市公司中，出資性地產是占比甚小，并呈逐年下降的趨勢。因而，即使上市公司在2007年對這有些地產實施公允價值法，對成績的影響也微乎其微。當前，出資性地產首要集中于具有開發區的上市公司。比如張江高科、陸家嘴、南京高科等。開發區從政府那兒獲得一大塊土地，然后再逐步租借給園區內的公司，從中賺取土地使用權的價差，或許是轉讓某一地塊，賺取價差。
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張江高科坐落浦東四大開發區之一的上海張江高新技術工業開發區。近年來，張江這一塊土地跟著上海的外擴，升格為城市中間區域，房地產增值極為顯著。一起，跟著張江高科技園區的開展，其承當的開發范圍也從開始開發4.2平方公里，拓展至當前的25平方公里，往后園區還將向南拓展至外環線，總體規劃面積將到達54平方公里。當前，公司完結土地開發面積17平方公里?？墒牵瑥埥呖凭哂性S多的土地儲藏量，用于純土地運營的卻不多。據揭露材料，張江高科土地轉讓收入2004年為2.96億元，2005年敏捷下降為687.56萬元。
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能夠預見的是，在土地資源越來越緊缺和房價越來越高的趨勢下，具有開發區許多土地儲藏的公司也不愿直接進行土地運營，而轉向贏利更高的房產運營。
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出資性房產：包含豐厚“礦產”
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與出資性地產廖廖無幾天壤之別的是，房地產上市公司用于租借的出資性房產卻是數不勝數，適當有些房地產公司多多少少有所涉及。典型的有張江高科、浦東金橋、保利地產、陸家嘴、棲霞締造、金融街、外高橋、北辰實業等。
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張江高科實施戰略轉型后，主運營務由房地工業轉型至以物業運營為主，在園區內締造了許多的廠房和辦公用房。2005年，公司房產租借收入達8239萬元，毛利率高達66.98%，大大超越了土地轉讓的毛利率（2004年為6%，2005年為16%），乃至超越了房產出售57.82%（2005年）的毛利率。當前，公司已建的張江大廈、四標二期廠房、soho三期小型智能孵化樓等租借狀況杰出，擬建和在建的有張江創新園項目、張江創業源項目、張江高科苑項目，本年又斥資11億元收買母公司上海張江（集團）有限公司部屬控股子公司上海張江集成電路工業區開發有限公司、上海八六三信息安全工業基地有限公司、上海市銀行卡工業園有限公司三家公司具有的運營性房產總計13.6萬平方米。幾項相加，公司具有的物業規劃將到達65萬平方米以上，有關組織研究表明，依照公允價值法的市價重估，公司房地產重估價值增值約40億元，重估后每股凈財物可達6.4元。
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無獨有偶，邇來接連飆升的陸家嘴在其2005年年報中稱：將來數年公司主運營務收入中來自土地批租收入估計會快速下降，然后影響公司的贏利，公司已將房產運營作為進步公司盈余才能的首要路徑，從單純的土地批租逐步過渡到自行開發以高檔辦公樓、商鋪和世界社區為主的物業，并進行租借獲取長時刻收益。當前，陸家嘴具有許多的出資性房地產項目，如明城花苑、錦城大廈、一百杉杉、？瑰園、長鑫大廈、軟件園、新景園一期和二期商鋪、水族館、陸家嘴花園一期和二期（商鋪）、眾城大廈、向城路東科大廈等。別的，公司新開工項目3個，建筑面積約為9萬平方米；在建項目8個，建筑面積約28萬平方米。這些新開工和在建工程盡管有適當有些房產是出售商品，但其間的商業房產多為出資性房產。從揭露材料能夠發現，陸家嘴這些出資性房產中的明城花園、？瑰園、陸家嘴花園一期商鋪、錦城大廈、眾城大廈為2002年曾經持有的，而上海的房地產真實的上漲始于2002年，可見這些物業一旦選用公允價值法計量，其增值空間是適當可觀的。
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非房企手握“贏利魔方”
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近5年來，全國房價是漲聲一片，除了房地產公司是最大的贏家外，許多具有許多房產、地產的非房地產公司力爭上游地搭上房價上漲的“順風車”。在股市中，這類公司首要集中于百貨商業職業和高新開發區板塊，如小商品城、益民百貨、新世界、杭州解百、南京高科、等。
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小商品城是最典型的代表。該公司主營租借服務業，在中國小商品的發源地和集散地——責任建有許多的商場，在市區有賓王商場、篁園商場、針織商場、家具商場、領帶商場、世界商貿城等數個商場。其間，世界商貿城是超大規劃的商場，分三期開發，運營面積約260多萬平方米，當前一二期（約130多萬平方米）已投入使用，三期正在趕緊締造中。從揭露音訊看，世界商貿城獲得了政府的大力支持，商場獲得土地的報價很低，一期為15萬元/畝，二期為90萬元/畝， 而周邊房產項目締造獲得土地的報價在15萬元-22.5萬元/平方米。而世界商貿城的商鋪按市價遍及在10萬元/平方米擺布，在新管帳原則下，給人的幻想空間無窮。
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益民百貨在上海市中間城區的淮海路及周邊具有商業房產達14.74萬平方米，其間適當當有些是用于租借的出資性房產。如益民百貨2003年以5045.1136萬元收買了上海市瑞金南路1號海興廣場裙房一層2672.2平方米的房產，折合每平米18880元/平方米。從2002年起，益民百貨還對上?；春Ｖ新返牧执髲B施行分批全體收買，至今已具有柳林大廈77.8%的建筑面積，合計28639.27平方米，收買報價最低1.2萬元/平方米，最高1.78萬元/平方米。當前，這有些物業悉數用于租借，僅一至六層每年的房錢就達3000萬元。此外，益民百貨2005年9月23日，益民百貨又以9490.47萬元購買了淮海中路6處合計1430平方米商業房產和辦公用房，折合6.27萬元/平方米。公司將這次財物收買悉數用于租借，估計年房錢收入為903萬元。2006年10月，益民百貨以7831.5萬元收買上海市盧灣區土地房子開展中間具有的五處房子，即南昌路69弄5號獨幢花園住所（建筑面積1551平方米）、建國西路56弄7號獨幢花園住所（建筑面積533.5平方米）、建國西路56弄8號（乙）獨幢花園住所（建筑面積294.4平方米）、瑞金一路150號（淮海中路路口）5A室公寓（建筑面積120.65平方米）及瑞金一路150號（淮海中路路口）6室公寓（建筑面積179.55平方米），折合均價2.9萬元/平方米，公司表明將用于租借運營。能夠看出，益民百貨收買的商業房產和住所房產，均坐落寸土寸金的上海富貴商業街，是真實的稀缺資源。當前該地段的公寓價大致為2.5萬元/平方米，辦公樓要到達3-5萬元/平方米，商鋪的報價則更高，通常在5萬元/平方米以上。能夠必定的是，這批中間地帶的房產無疑是益民百貨的豐厚“礦產”地點。
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具有得天獨厚地理位置的新世界亦是如此。公司將坐落上海南京西路上的新世界城有些樓層用作租借，如十樓（面積9200平方米）租給英國杜莎NBD公司開設了杜莎蠟像館，以及將附近樓層租借給有關飯館。依據新管帳原則，能夠獨自計量的租借房產可算作出資性房產，新世界租借的這些全體樓面無疑是能夠獨自核算，一旦按公允價值法，其鉆石地段必定要用天價來匹配，然后構成可觀的賬面溢價。
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除了百貨商業職業外，開發區也具有許多出資性房產，不過與商業公司的商場不一樣的是，開發區具有的出資性房產多表現為廠房方法。如南京高科，公司背靠南京市國資控股100％的南京新港開發總公司，在土地開發上有著無與倫比的資源優勢，其儲藏土地首要是工業用地，獲得本錢相對較低。跟著園區開發，土地轉讓作業的逐步完結，公司將逐步完成其土地儲藏的增值效應。依據其2005年年報，公司房子租借收入為 1865萬元，同比增67%。憑此判別：公司的出資性房產正在大幅添加。
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房地產獵頭公司認為，具有許多出資性房產的非房地產公司因手握“贏利魔方”，將成為下一年商場的重視焦點之一。
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未改變公司本質盡管新管帳原則有能夠對上市公司財政報表形成翻天覆地的改變，但業界專家以為，新管帳原則并沒有改變公司自身質地，許多上市公司也對新原則的使用較為慎重。
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中信建投證券研究所副所長何暖媛表明，關于上市公司來說，新管帳原則僅僅將曩昔公司隱性的東西在報表中顯現出來，使報表更世界化、更合理，對公司運營自身沒有本質性影響。
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此外，出資性房地產帶來的收益并不會跟著財物價值重估或入賬方法改變而有所變動，實踐上，出資者在將來幾年的時刻，將看到因為出資性房產實施公允價值后致使凈財物的添加，但一起也會致使有關的凈財物收益率相對下降。因而，這僅僅僅僅出資性房產這一塊財物價值何時入賬的疑問，關于公司的生長，并無本質的改變。
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一位房地產獵頭公司的資深獵頭顧問表示，期內大都公司仍是會沿襲本錢方法，放棄公允價值。原因在于：從稅收方面的思考，表現“出資性房產”的增值也將使公司要交納一筆不小的稅金。首先是選用公允價值方法計量的，不對出資性房地產計提折舊或進行攤銷，那么在原有本錢法下出資性物業作為固定財物，可經過逐年計提折舊來抵稅的稅盾效果就表現不出來。其次在公允價值下，出資性房產的增值有些假如進入當年的贏利表，就要交納33%的所得稅，雖能夠采納遞延所得稅法，等實踐進行轉讓時才真實納稅，但這有些稅收仍是要從當期贏利中先行扣減。
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出于各種思考，使得許多房地產公司對挑選新的計量辦法“望而生畏”。陸家嘴董秘畢海琳稱，公司將來是不是選用公允價值計量，需要滿意有關條件，公司董事會當前還沒有做出結論。另一家北京具有許多“出資性房產”，能夠存在無窮重估溢價的上市公司董秘表明：出于保險的思考，公司當前決議仍是沿襲本來的本錢方法，對新管帳原則還在研究中。
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能夠預見的是，絕大大都績優的房地產公司，如沒有負債的陸家嘴、華發股份等，不會容易將其出資性房地產全面進行賬面溢價，即使選用公允價值計量，也只會是逐步的、穩步的辦法。但也不掃除一些負債率高的公司為了進步凈財物，增強融資才能，如再融資或拓展貸款額度等，或是為了合作“小非”解禁舉動，大股東為了到達高價兜售股市的意圖而運用公允價值法來調節成績，“一口氣吃成胖子”，可是接下來的即是每年成績動亂。
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盡管上市公司是不是會對出資性房產選用公允價值法當前尚無定論，但有一點是必定，不急于將財物“變現”的公司，其在二級商場必定比哪些急吼吼實現利好的公司要走得深遠。
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